Eksperci przewidują, że w całym 2022 r. sprzedaż mieszkań deweloperskich odnotuje spadek o ok. 30%. Wprawdzie wzrost stóp procentowych znacząco zdławił popyt na mieszkania, jednak według najnowszego raportu firmy badawczej Spectis „Deweloperzy mieszkaniowi w Polsce 2022–2027” jest to zjawisko przejściowe. Strukturalny niedobór mieszkań w Polsce, potęgowany przez napływ uchodźców z Ukrainy, generuje tzw. popyt odłożony w czasie, który przy malejącej inflacji i pierwszych obniżkach stóp procentowych, powróci na rynek. Może to jednak nastąpić dopiero w 2024 r.
Całkowite przychody 30 największych grup deweloperskich działających w Polsce wyniosły w 2021 r. rekordowe 17,9 mld zł (nominalny wzrost o 22% r/r), z czego 15,7 mld zł przypadło na działalność deweloperską w zakresie budownictwa mieszkaniowego.
W 2021 r. 30 czołowych deweloperów odnotowało rekordową sprzedaż blisko 43 tys. lokali, co w dużej mierze było wynikiem bardzo niskiego poziomu stóp procentowych oraz realizacji popytu odłożonego w czasie z powodu pendemii. Wysoka sprzedaż odnotowana w 2021 r. oznacza jednak również wysoką bazę porównawczą, w stosunku do wyniku sprzedaży mieszkań notowanego w 2022 r. Według szacunków Specits, w całym 2022 r. wiodące firmy deweloperskie w optymistycznym scenariuszu odnotują spadek sprzedaży o ok. 30%, do poziomu 30 tys. lokali, czyli nieco poniżej średniorocznego poziomu z lat 2018–2020. Biorąc jednak pod uwagę niesprzyjające okoliczności rynkowe, nadal będzie to liczba znacząca.
Zmiany, jakie zaszły na polskim rynku mieszkaniowym w ciągu ostatniego roku, zmusiły deweloperów do modyfikacji planów i strategii inwestycyjnych oraz podjęcia działań dostosowawczych. Ze względu na znaczący spadek popytu na mieszkania duża liczba firm deweloperskich podjęła decyzję o ograniczeniu produkcji. Sytuacja ta niewątpliwie wpłynie negatywnie na wyniki finansowe firm deweloperskich w kolejnych kwartałach. Może również przyczynić się do konsolidacji rynkowej, utrudniając lub wręcz uniemożliwiając dalsze funkcjonowanie małym podmiotom. Jednocześnie prawdopodobnie pogłębi lukę mieszkaniową w Polsce.
Planowanie realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych stało się w ostatnim czasie dużo bardziej skomplikowane i ryzykowne, z uwagi nie tylko na wyjątkowo trudne do przewidzenia perspektywy rynku, ale także spadek dostępności finansowania oraz wciąż rosnące ceny niektórych materiałów budowlanych i energii oraz koszty wykonawstwa, których deweloperzy często nie mogą już przenosić na potencjalnych nabywców mieszkań, bo tych brakuje lub, jeśli się znajdują, oczekują raczej obniżek cen.
W obliczu zamrożenia popytu ze strony klientów indywidualnych, wielu dużych deweloperów skierowało swoje zainteresowanie na segment najmu instytucjonalnego. Niektórzy z nich nawiązują współpracę z funduszami działającymi w segmencie PRS i realizują dla nich całe projekty mieszkaniowe lub sprzedają im część mieszkań ze swojej oferty, a inni tworzą własne platformy PRS, by samodzielnie działać na tym rynku. Do deweloperów, którzy już rozwijają lub zamierzają rozwijać swoją działalność w segmencie mieszkań na wynajem należą m.in.: Echo Investment, Murapol, Develia, Vantage Development, Ronson Development, Spravia, Victoria Dom, Strus Development czy Budnex. Pomimo dużej dynamiki wzrostu segmentu PRS w Polsce, nie jest on jednak na razie w stanie zrekompensować deweloperom spadków sprzedaży notowanych na rynku detalicznym.
Źródło: Spectis
