Centra dużych miast to atrakcyjne miejsca nie tylko do pracy, ale również do mieszkania. Bezpośredni dostęp do miejskiej infrastruktury umożliwia komfortowe codzienne funkcjonowanie. Niestety, zwarta zabudowa – charakterystyczna dla śródmieścia – ogranicza możliwość budowy nowych lokali komercyjnych i mieszkalnych. Według architektów i urbanistów, efektywnym rozwiązaniem tego problemu są rewitalizacje starych kamienic oraz nadbudowy. Niemniej jednak, często można odnieść wrażenie, że potencjał istniejących budynków nie jest w pełni wykorzystywany.
Śródmieście przyciąga niczym magnes. Młode osoby przyciąga bliskość miejskich atrakcji. Modne restauracje, kina czy popularne muzea są tu na wyciągnięcie ręki. Spotkanie ze znajomymi nie wymaga długiego dojazdu, a wyjście na lunch nie jest skomplikowaną wyprawą. Starsi mieszkańcy doceniają z kolei bliskość miejskiej infrastruktury oraz liczne tereny zielone, które pozwalają na relaks. Dodatkowo, życie w centrum wiąże się z prestiżem, co cenią sobie również przedsiębiorcy. Bliskość urzędów i instytucji finansowych ułatwia codzienne prowadzenie biznesu. To wszystko sprawia, że centrum miasta postrzegane jest jako atrakcyjne i pożądane miejsce do życia, niezależnie od wieku, statusu społecznego czy wykonywanego zawodu.
Atrakcyjność Śródmieścia
W 2017 roku Urząd Statystyczny w Warszawie opublikował ranking oceniający atrakcyjność warszawskich dzielnic. Jak wypadło w nim Śródmieście? Jak można było przewidzieć, znalazło się w czołówce, zajmując drugie miejsce, zaraz za Wilanowem. Doceniono m.in. najlepszą w mieście dostępność sklepów i przychodni, przyjazność dla przedsiębiorców oraz dużą ilość terenów rekreacyjno-wypoczynkowych. Wszystko to tworzy poczucie komfortowego życia, które dla wielu osób jest kluczowe przy wyborze miejsca do zamieszkania. Zalety życia w Śródmieściu potwierdzają także jego mieszkańcy.
„W Śródmieściu cenię sobie położenie mojego mieszkania blisko ważnych punktów miasta oraz możliwość poruszania się pieszo. Stawiam na mobilność i łatwy dostęp do różnorodnych miejsc i atrakcji, jakie oferuje ta część stolicy. Chodzi mi tu przede wszystkim o dostęp do instytucji kultury, a także namiastkę urbanistyki, której brakuje w większości miasta” – mówi dr Joanna Jurga, wykładowczyni, badaczka, neuroarchitektka i właścicielka mieszkania w kamienicy w centrum Warszawy.
Zobacz także: Szkło w architekturze: Trwała obecność i nowoczesność >>
Wysoka gęstość zaludnienia, ale…
Warszawskie Śródmieście cieszy się dużą popularnością, co przekłada się na jego wysoką gęstość zaludnienia. Statystyki potwierdzają tę tendencję. W „Przeglądzie Statystycznym” nr 3/2023, opublikowanym przez Urząd Statystyczny w Warszawie, można znaleźć informacje, że gęstość zaludnienia Śródmieścia w 2023 roku (stan na 30 czerwca) oscylowała między 5433 a 6876 osób na 1 km². Jest to znacznie wyższa wartość w porównaniu do średniej gęstości zaludnienia całej Warszawy, wynoszącej 3599 osób na 1 km².
Niestety, obserwowany jest negatywny trend – w czerwcu 2023 roku w Śródmieściu odnotowano największy spadek liczby mieszkańców spośród wszystkich dzielnic Warszawy, wynoszący 1,8%. Co jest tego przyczyną? Dlaczego ta uznawana za atrakcyjną dzielnica zaczyna się wyludniać? Odpowiedzi można szukać w demografii. W zeszłym roku Śródmieście zanotowało najwyższy wskaźnik zgonów oraz ujemny przyrost naturalny, co wskazuje na starzenie się populacji.
Jednak to nie jedyny powód, dla którego ludzie opuszczają Śródmieście. Równie ważnym czynnikiem są finanse. Centrum Warszawy od lat przoduje w rankingach cen nieruchomości. Niestety, ceny te systematycznie rosną, zniechęcając potencjalnych kupców. Zgodnie z danymi SonarHome.pl, firmy zajmującej się wyceną nieruchomości, w marcu 2024 roku cena za 1 m² w Śródmieściu wynosiła 20 950 zł, co jest kwotą o 5310 zł wyższą od średniej ceny w całym mieście. Dodatkowo, ograniczona liczba dostępnych mieszkań nie sprzyja zahamowaniu tego trendu.
Co stoi za tymi liczbami? Przede wszystkim ludzie, ich wybory, dylematy i plany na przyszłość. Mieszkańcy, którzy szukają swojego miejsca w Warszawie, coraz częściej nie znajdują go w Śródmieściu.
Więcej mieszkańców, mniej lokali
Śródmieście Warszawy zmaga się z problemem wyjątkowo wysokiego zagęszczenia ludności. Niestety, prowadzi to do sytuacji, w której coraz wyraźniej uwidacznia się dysproporcja między dostępną liczbą lokali a rosnącymi potrzebami mieszkańców. Początkowo niezauważalny, teraz problem ten staje się coraz bardziej palący. Jak zatem pogodzić zwiększające się zapotrzebowanie na mieszkania z ograniczoną dostępnością lokali
Budowanie nowych budynków wydaje się naturalnym rozwiązaniem, jednak niewielka ilość dostępnych terenów inwestycyjnych w centrum miasta znacząco utrudnia realizację nowych projektów. Według „Rankingu dzielnic Warszawy pod względem atrakcyjności warunków życia” z 2015 roku, ponad 93% powierzchni Śródmieścia było już zabudowane.
Architekci i urbaniści od dawna poszukują skutecznych rozwiązań tego problemu, który dotyczy nie tylko Warszawy, ale również innych europejskich miast. Jednym z proponowanych rozwiązań jest dogęszczenie istniejącej zabudowy. Nadbudowy i rewitalizacje istniejących budynków mogą dostarczyć brakującej przestrzeni zarówno na lokale mieszkalne, jak i komercyjne. Co więcej, takie podejście może poprawić estetykę przestrzeni miejskiej, harmonijnie łącząc starą i nową architekturę.
„Budowanie w centrach miast, w przeciwieństwie do rozlewających się przedmieść, wykorzystuje istniejącą infrastrukturę, a nadto kształtuje miejską tkankę opartą o uniwersalny kanon ulic, placów i kwartałów zabudowy. Uzupełnianie pierzei nowymi plombami lub nadbudowy istniejących kamienic to świetny trend, który daje ogromne możliwości. Dobra przestrzeń sprzyja zamieszkaniu” – ocenia Tomasz Konior, znany architekt i urbanista.
Warto również zauważyć, że pojawienie się nowych lokali w Śródmieściu, wynikających z rewitalizacji i nadbudów, może przyczynić się do zahamowania procesu „pustynnienia” centrum miasta spowodowanego wysokimi cenami mieszkań. Większa podaż lokali mieszkalnych powinna stworzyć warunki do większej konkurencyjności na rynku, co z kolei może spowolnić wzrost cen.
Niewykorzystany potencjał zabytkowych kamienic
W Śródmieściu znajduje się wiele przedwojennych budynków, w tym liczne zabytkowe kamienice, które stanowią istotny element dziedzictwa miasta. Niestety, wiele z tych budowli znajduje się w bardzo złym stanie.
Przeszkody, które utrudniają ich renowację, są różnorodne. Czasami są to problemy administracyjne, szczególnie trudne w przypadku obiektów wpisanych do rejestru zabytków. Innym razem remonty są hamowane przez roszczenia byłych właścicieli, którzy zostali wywłaszczeni. Warto również wspomnieć o kosztach, które często są kluczowym czynnikiem – zarówno samorządy, jak i wspólnoty mieszkaniowe często nie mają wystarczających środków na kosztowne prace renowacyjne.
Na szczęście władze miejskie coraz częściej dostrzegają potencjał, jaki kryją te historyczne budynki. Jednym z celów strategicznych, zawartych w „Mikroprogramie Rewitalizacji Dzielnicy Śródmieście M. St. Warszawy”, jest: „Ratowanie i zagospodarowanie obiektów zabytkowych”. Dzięki temu programowi, w XXI wieku udało się przeprowadzić kilka znaczących remontów zabytkowych budynków w Śródmieściu, z inicjatywy warszawskiego samorządu. Przykłady takich renowacji to m.in. „kamienica artystyczna” przy ul. Foksal 11, kamienice przy ul. Brzozowej 6/8 i 6/8A oraz kamienica przy ul. Krakowskie Przedmieście 10. Co ważne, oprócz Miasta Stołecznego Warszawa, pojawili się również zewnętrzni beneficjenci. Na przykład, inicjatorem rewitalizacji kamienicy „Dom Gaya” przy ul. Bednarskiej 28/30 była Caritas Archidiecezji Warszawskiej.
Specjaliści tacy jak architekci, urbaniści i konserwatorzy podkreślają pozytywny wpływ procesów rewitalizacyjnych na przestrzeń miejską, mimo że koszty odnowienia zabytkowej kamienicy są wyższe niż budowa nowego obiektu w tym samym miejscu. Niemniej jednak, najważniejsze jest zachowanie unikalnego dziedzictwa historycznego.
Jak zauważa dr Joanna Jurga: „To nie tylko miejsca do życia, ale przede wszystkim ocalałe z przeszłości świadectwa historii, które zasługują na naszą uwagę i troskę. Mieszkam w niezwykłej kamienicy, która przetrwała obie wojny. Jest z końca XIX wieku, więc samo odrestaurowanie podłogi zajęło mi trzy miesiące, bo ta oryginalna skrywana była pod panelami. Zadbałam też o historyczną stolarkę i sztukaterię. Są to przecież świadectwa historii, które można wkomponować w nawet bardzo nowoczesne wnętrza. Niestety szacunek do mieszkań w kamienicach często pozostaje w cieniu współczesnych trendów. Obserwując nagminne zrywanie starych parkietów, ukrytych pod warstwami nowoczesności, nie mogę oprzeć się wrażeniu, że tracimy coś niezwykle cennego. Takie mieszkania to nie tylko zbiór starych murów czy przestarzałych instalacji. To archiwa przechowujące historię i wspomnienia niejednego pokolenia”.
Rewitalizacja – szansa na rozwój współczesnych miast
Architekci i urbaniści podkreślają konieczność zrównoważonego rozwoju miast, który ma pogodzić ład przestrzenny z potrzebami społecznymi mieszkańców. Apelują o ograniczenie suburbanizacji oraz przeciwdziałanie starzeniu się populacji i degradacji jakości życia w centrach miast. Te problemy są pogłębiane przez zły stan techniczny budynków i długotrwałe zaniedbania, co dotyczy również warszawskiego Śródmieścia. Rewitalizacja jest uznawana za jedno z najskuteczniejszych narzędzi w rozwiązywaniu tych współczesnych wyzwań urbanistycznych.
„Popieram kierunek podjęty przez miasta, takie jak Amsterdam i Nowy Jork, gdzie w centrum coraz więcej pustostanów, w tym również obiektów przemysłowych, jest przekształcanych na cele mieszkaniowe. W Śródmieściu, oprócz lepszego wykorzystania istniejących już budynków mieszkalnych, istotne jest również stworzenie nowych terenów zielonych, takich jak parki. Mam tu na myśli parki „kieszonkowe”, które mogą powstać nawet na pojedynczych działkach. W Śródmieściu brakuje przestrzeni na wielkie założenia parkowe, dlatego każdy cm2 zieleni jest na wagę złota. Konieczne jest także przemyślane ustrukturyzowanie tkanki miejskiej, przywrócenie roli urbanistom oraz realizacja mądrych inwestycji w postaci plomb i nadbudów, które harmonijnie wpiszą się w istniejącą już zabudowę. Warto tu nadmienić troskę o ochronę miejsc o szczególnym znaczeniu, takich jak Jazdów” – ocenia dr Joanna Jurga.
W ramach programu rewitalizacji dla Śródmieścia wskazano kilka obszarów wymagających pilnych działań, w tym tereny przy ulicy Nowy Świat oraz ulicach Foksal, Chmielna, Kopernika, Ordynacka, Okólnik i Gałczyńskiego. Autorzy programu zwrócili szczególną uwagę na liczne budynki o wyjątkowej wartości architektonicznej w tej części miasta i zalecili rozpoczęcie prac remontowych jak najszybciej, aby uniknąć zagrożenia związanego z ich stanem.
„Wpasowanie nowej inwestycji w starą tkankę architektoniczną to zawsze duże wyzwanie. Z jednej strony wymaga dobrego poznania kontekstu otoczenia, z drugiej pokory ze strony współczesnych projektantów. Ważne, by nie naśladować budynków historycznych, bo to – prócz wątpliwej jakości architektury – może też być odbierane jako swego rodzaju „zafałszowanie” krajobrazu. Właściwym rozwiązaniem jest zawsze podążanie za gabarytami i ogólną artykulacją otaczającej zabudowy, ale z zastosowaniem współczesnego języka architektonicznego. Oczywiście, mogą się też pojawiać projekty całkowicie indywidualne, noszące znamiona starej architektury, ale te wymagają już bardzo dużych umiejętności, często odwagi i zawsze długich dyskusji z konserwatorami” – podsumowuje Michał Krasucki, dyrektor Biura Stołecznego Konserwatora Zabytków.
W Śródmieściu znajduje się wiele budynków wymagających gruntownego remontu. Dotychczasowe działania pokazują, że samorząd rozpoznał problem z kamienicami wymagającymi szybkiej renowacji, ale także ich potencjał rozwojowy. Niestety, ograniczenia finansowe i nierozwiązane kwestie własnościowe wciąż hamują działania władz miejskich. Konieczne jest większe zaangażowanie prywatnych inwestorów w proces rewitalizacji. Warto pamiętać, że jest to inwestycja w przyszłość, kształtująca nie tylko fizyczną przestrzeń, ale przede wszystkim wizerunek Warszawy jako dynamicznej i nowoczesnej metropolii, gdzie rozwój idzie w parze z zachowaniem autentyczności i tożsamości.
Źródło: Materiał prasowy OKK PR
Fot. Justyn Oboladze i Bartek Barczyk
